四度沖刺港交所！背靠深圳國資的深業物業能否如愿上市？

每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

10月16日，深業物業運營集團股份有限公司（以下簡稱深業物業）在港交所更新招股書，這也是該公司第四次向港交所主板遞交上市申請。

此次申請在香港主板上市，深業物業擬發行不超過約5198.05萬股境外上市普通股。其中，中金公司、中信證券和建銀國際為聯席保薦人。深業物業表示，公司計劃通過IPO募集資金用于戰略投資、收購、優化數據服務平臺和提升服務影響力，以期在物業管理行業樹立新標桿。

《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）注意到，今年總共有兩家物業企業成功登陸港交所，分別為泓盈城市服務和經發物業。而回溯物業公司赴港上市歷史，2020年和2021年是物企搶灘上市的高峰期，分別有18家和13家物業企業在港股上市，其中包括萬物云、華潤萬象生活等頭部物業公司。

“這兩年物業企業上市的步伐有所放緩，主要是前期該上市的企業基本都已經上市了。目前上市物業企業也達到60多家，上市潮告一段落。此外，由于宏觀經濟和資本市場波動，投資者對物企行業的興趣有所轉移，物業企業上市難度增加，上市意愿也有所降低。”10月18日下午，漸苒咨詢創始人、漸苒研究院首席研究員湯曉晨通過微信向每經記者分析稱。

來源：港交所官網

近七成在管面積位于大灣區

此前，深業物業曾分別于2023年2月24日、2023年8月25日和2024年3月28日向港交所主板遞交過上市申請，但均以失效告終。

公開資料顯示，作為全業態物業管理、商業運營及城市服務提供商，深業物業的業務始于1985年，最初將重點放在粵港澳大灣區，并在地方優惠政策的支持下，業務足跡逐步遍布全國。

據深業物業招股說明書，截至2024年6月30日，深業物業的總簽約建筑面積約為9230萬平方米，在管項目498個，在管總建筑面積約8920萬平方米，覆蓋46個城市和14個省份。其中，大灣區的在管總建筑面積約為6020萬平方米，占在管總建筑面積的67.5%。

從業務結構來看，深業物業的業務主要分為城市及產業園服務、住宅物業管理服務和商業物業運營及管理服務。截至2023年12月31日，其城市及產業園服務管理面積約為5590萬平方米，占在管總建筑面積的62.7%；住宅物業管理服務管理面積約為2840萬平方米，占比31.9%；商業物業運營及管理服務管理面積約為490萬平方米，占比5.4%。

持股結構方面，深圳國資委通過全資子公司深業集團持股63.19%的深圳控股間接控制深業物業。

記者注意到，深圳控股主要從事物業發展、物業投資、物業管理及工業制造業務。分拆完成后，深圳控股預期將擁有深業物業不少于50%的權益，深業物業仍將為該公司的附屬公司。

在財務方面，2021年至2023年及2024年前6個月，深業物業的營業收入分別為21.52億元、23.48億元、27.12億元和14.10億元，相應的凈利潤分別為0.75億元、1.21億元、1.60億元和0.93億元，毛利率分別為13.0%、14.4%、15.7%和15.7%。

深業物業方面表示，此次IPO的募集資金將主要用于進行戰略投資及收購，與選定企業結成戰略聯盟，于未來3—5年投資2860萬—6500萬元收購6—7間目標公司；其次將用于優化數據化服務平臺及購買新設備，以及提升商業運營服務影響力等。

“企業能否成功上市，一方面是財務表現，包括盈利能力、利潤增長情況及潛力，這些有明確的門檻；另一方面，公司的治理結構、募集資金的目的及流向、與關聯方的關系也是港交所關注的重點。”湯曉晨分析稱。

對關聯方的依賴度逐年降低

從股權結構來看，深業物業與深業集團之間存在著緊密的業務關系和股權聯系。不過從關聯業務的情況來看，深業物業對關聯方依賴度在逐漸降低，來自關聯方的在管建筑面積占比呈現下降趨勢。

招股說明書顯示，2021年、2022年、2023年及2024年中期，深業物業來自關聯方的在管建筑面積占比分別為27.4%、27.9%、25.6%及20.8%，呈現逐年下降趨勢。

來源：深業物業招股說明書

從營收結構來看，深業物業來自五大客戶的收入占比逐年上升，其中最大客戶深業集團及其子公司的占比達到10.1%。

具體而言，2021年、2022年、2023年及2024年中期，深業物業總收入分別為21.52億元、23.48億元、27.12億元及14.1億元，其中來自五大客戶的收入占比分別為17.3%、21.2%、25.2%及26.4%。

盈利能力方面，深業物業向關聯方提供服務的毛利率保持穩定，而向獨立第三方提供服務的毛利率較低。

招股說明書顯示，2021年、2022年、2023年及2024年中期，深業物業來自關聯公司的毛利率分別為21.6%、23.3%、23.9%、24.8%和23.7%；而來自獨立第三方對應的毛利率分別為13%、14.4%、15.7%、15.8%和15.7%。

來源：深業物業招股說明書

從具體業務條線的毛利率情況看，深業物業來自城市及產業園區服務和住宅物業管理服務的毛利率相對較低，而商業物業運營及管理服務的毛利率較高。截至今年上半年，來自城市及產業園區的毛利率為13.4%，住宅物業管理服務的毛利率為10.3%，商業物業運營及管理服務的毛利率為27.3%。

招股說明書提到，深業物業已在城市管理、公建物業、產業園、住宅物業及商業物業五個服務領域打造了專業的產品線，并通過數字化運營模式提升服務效率。這五個服務領域的專業產品線分別為“深享城”“深享業”“深享園”“深享居”及“深享商”。

“9月底以來房地產市場成交量有所回升，資本市場資金流動性也持續提升，帶動了地產板塊及物業板塊的估值回升。此外，萬物云、金科服務、永升服務等物業企業近期持續推動股份回購，同樣對企業的估值起到了提振作用。”中指研究院物業事業部總經理牛曉娟向每經記者表示：“9月份物業管理板塊回暖明顯，但是否擺脫2023年以來的持續下行通道仍有待觀察。物業服務企業的市值分化明顯，頭部效應顯著，央國企的市場表現要好于民營物企。”

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